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非零售租户如何促进市政当局的零售商

2022-01-20 00:04:36   来源:  

城镇承受着巨大的压力,需要以任何可能的方式产生税收。

从历史上看,零售业一直是一项宝贵的税收来源,而城镇则竭尽全力招募新零售业并保持现有零售业的发展。但零售业不断变化的性质改变了这一点。

市政当局对销售税收入的依赖,特别是与零售相关的收入,正因零售业发生的变化而受到破坏。毫不奇怪,向在线购物的转变对实体零售产生了巨大的影响。根据Statista的数据,电子商务占美国零售总额的百分比从 2013 年的 6% 增加到 2021 年的 15%。他们的预测显示到 2024 年将增加到 19%。此外,根据Statista,美国以近 24 平方米的人均零售面积领先世界,其次是加拿大(17)和澳大利亚(11)。这些现象共同导致美国许多城市的销售税收入基础萎缩,这些城市受到空置的实体空间、陷入困境的购物中心以及销售向电子商务业务的增量转移的影响最大。

美国实体零售店的过度存储性质要求市政经济、社区和规划部门将目光从零售业扩展到其他用途,用其他形式的应税收入替代零售税收入的损失。然而,城镇坚持认为可以支持新零售的观念,几乎在所有情况下都是不正确的。

在很多情况下,房产的价值不是零售资产;而是几十年来零售业所在的房地产资产。因此,城市必须在更新的总体规划过程中考虑零售业陷入困境和零售物业空置的房地产的最高和最佳用途。来自非零售用途的额外需求成分可以增强房地产的潜在价值,并通过较小的零售足迹创建一个更有活力的社区中心。

例如,将多户住宅、医疗或新的公共图书馆纳入为陷入困境的购物中心精心设计的总体规划,可以通过以下方式加强剩余的市场可行零售——尤其是杂货店、食品和饮料以及个人服务营造强烈的地方感。

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市政府

对于一个自治市来说,最坏的情况是拥有一个破败的购物中心或购物中心物业。枯萎病是垂死经济的煤矿中的金丝雀, 由于整个枯萎社区的评估商业和住宅物业价值较低,导致市政当局损失大量财产税收入。苦苦挣扎或空置的零售中心通常已经破败,不会给潜在的开发商或居民带来活力的感觉。当销售税和财产税基础都被侵蚀时,一个城市将处于吸引投资的困境。因此,对于社区来说,在物业变得枯萎之前鼓励新的商业和住宅用途非常重要。

有几个例子表明开发商和市政当局选择等待,看看他们破败的零售中心是否可以重新开发为零售中心,而不是评估它所在的污垢的最高和最佳用途。加利福尼亚州里士满市奥克兰郊区的 Hilltop Mall 就是一个超越仅零售再开发项目的例子。1976 年开业,由陶布曼公司开发,占地 110 万平方英尺。购物中心几乎失去了所有租户(沃尔玛除外),但计划以现有形式重新开发。在几年无法进行这种仅限零售的重建后,该购物中心被出售给 Prologis,将其开发为一个技术创新中心,拥有多户住宅和一个小型的、以便利为导向的零售组件。

“在很多情况下,房产的价值不是零售资产;而是零售业几十年来所在的房地产资产。”

还有其他一些购物中心等待太久才能重新开发以达到最高和最佳用途的例子,这些例子正在成为他们社区的一大祸害:

奥马哈的 Oakview 购物中心,占地 110 万平方英尺。中心作为零售资产正在显着下降,并且没有计划将中心重新开发为混合用途资产。

Montclair Place,120 万平方英尺。位于加利福尼亚州蒙特克莱尔的购物中心继续失去零售租户,但它是各种非零售用途的绝佳场所。

位于俄亥俄州伊利里亚的伊利里亚购物中心是一个非常破旧不堪的购物中心,鉴于其位于两条州际高速公路的交汇处,该房地产资产还有其他长期可持续用途

有许多关于优质房地产的不良购物中心的例子正在被重新开发,以结合其他用途,最大限度地提高房地产的经济和金融价值,从而将一个破败的项目转变为一个更新的长期可持续资产。例如,凤凰城的天堂谷购物中心(前 Macerich 购物中心)的销量大幅下滑。Costco 已加入购物中心,但该中心的客流量却在下降。总部位于凤凰城的 RED Development 最近购买了该购物中心,并迅速拆除了几乎所有的购物中心,除了 JC Penney 和 Costco。计划要求将便利和杂货零售和餐馆以及住宅、娱乐、办公室和自助存储用途的小型组合。

市政当局需要长期考虑不良零售物业的最高和最佳用途,并与所有权合作,将这些物业重新开发为社区资产。越早越好。


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