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为什么抵押贷款再融资利率高于房屋购买利率

2021-01-13 15:57:28   来源:  

就像许多房主一样,当利率在2020年开始下降时,我们为抵押贷款再融资。我们很高兴能获得3.25%的年利率。但是,如果我们发放了新的贷款而不是对现有抵押贷款进行再融资,则我们的实际年利率为2.90%。我今天检查的所有抵押贷方中,只有一个向借款人提供相同的利率,无论他们是购买新房还是进行再融资。我环顾四周,意识到大多数贷方向提供再融资服务的客户提供的利率要高于获得新抵押贷款的客户,并想知道为什么。这是我学到的。

新费用

联邦政府支持的房屋抵押贷款公司房利美和房地美预计因当前局势蒙受60亿美元的损失。为了抵消这些损失,从2020年12月1日开始,对传统的贷款抵押再融资采用了新的0.5%的费用(称为逆市费)。但是,并非所有人都需要为抵押再融资。这是免税的人:

本金少于$ 125,000的借款人。

未将抵押贷款出售给房利美或房地美的借款人。例如,那些为VA和FHA贷款再融资的人将不必支付额外的费用,而那些抵押贷款人将抵押留在内部的人也不会支付。

需求

利率开始下降后,一些贷方的原始贷款申请量猛增了400%。就像他们被新的贷款申请所淹没一样,放贷者也被想要为抵押贷款再融资的现有客户所淹没。对于贷方来说,需求很快变得不堪重负。

同时,大多数借款人在进行再融资时会获得较低的利率,这意味着贷方在贷款期限内赚取的钱更少。由于抵押贷款放款人从事商业活动,许多人提高了再融资利率,以在可能的情况下最大化利润。

放贷者对新抵押和再融资的需求如此之多,以至于许多人决定将注意力集中在获得最大利润的地方-产生新贷款。对于某些人来说,这意味着减少他们愿意再融资的贷款数量。有些还收紧了贷款资格。

目前,房主急于通过再融资来利用新的较低的实际年利率。而且他们似乎愿意支付比新购房者为抵押贷款支付的金额更高的价格。

相对风险

要了解所涉及的风险,有助于了解三种抵押贷款。

新抵押来源。无论贷款是用于首次购买者还是老手购买者,这些抵押的目的都是为房屋提供资金。新的抵押来源是任何抵押贷款人的头等大事,因此这种类型的APR最低。

利率和期限再融资。在不要求从权益中套现的情况下为其本金余额再融资的房主称为利率和定期借款人。那是因为他们想要的只是降低利率并重设贷款期限。以一个借款人为例,该借款人五年前获得了30年的抵押贷款,现在其余额为275,000美元。如果借款人只想以较低的利率对贷款进行再融资并重新设定30年的期限,那么违约风险就不会有太大变化。实际上,既然抵押贷款的支付减少了,风险可能也会更低。

但是,如果同一借款人选择15年或20年抵押,即使利率下降,每月还款额可能也会增加。该借款人可能面临更高的违约风险。这就是为什么提供利率和定期贷款的年利率通常高于提供给新购房者的贷款的原因。

现金再融资。当借款人要求进行现金再融资时,这意味着他们希望改变抵押贷款的利率和条款,同时也要从自己房屋中的资金中提取资金。例如,借款人可能欠其抵押贷款200,000美元,但他认为房子的价值更高。贷方将要求他们进行专业的房屋评估,以确定该房产的价值。假设借款人兑现了25,000美元。对抵押贷款进行再融资时,抵押贷款的金额为225,000美元,外加任何结清费用。他们的贷款与价值比率不仅上升,而且债务与收入比率也上升。通常,与其他借款人相比,这些借款人的APR更高,因为它们的违约风险更大。

您的价格可能会有所不同

像所有类型的贷款一样,您提供的特定利率在很大程度上取决于以下三个因素:

您的信用评分:信用评分越高,您的利率和条款越优惠。

房屋净资产:房屋净资产越多(通过放下更多钱或减少兑现),利率就越低。

财产类型:假设您要为海滩小屋筹集资金,这是您尽可能逃避的第二套房子。那栋小屋的实际年利率可能会高于您的主要抵押贷款的年利率,因为贷方认为与第二主要住房相比,您更容易违约。

无论您申请哪种类型的贷款,请确保您的信用状况良好。如果您的信用不佳,您可以等待重新融资,那么在申请之前,采取措施提高分数是值得的。


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